רכישת קרקע לבנייה עצמית

לא מעט זוגות ומשפחות עומדים לעיתים מול ההתלבטות אם לרכוש דירה בנויה, אם מקבלן ואם דירת יד שנייה, או לחילופין, לרכוש קרקע פנויה ולהוביל בעצמם את תהליך הרכישה, התכנון והבנייה עד להגשמת בית חלומותיהם.

יתרונות וחסרונות ישנם, כמו כמעט בכל עניין, גם בבחירה זו.

כמובן, היתרון המרכזי ברכישת הקרקע לצורך תכנון ובנייה נעוץ במימוש כמעט בלתי מוגבל של צרכי המשפחה, הגשמת רצונות וצרכים תכנוניים כאלה ואחרים והפונקציונליות של התכנון בהתאם לאורח החיים.

אולם, אליה וקוץ בה. 

כאשר אנו מבקשים לרכוש נכס לצורך בניית בית בצורה עצמאית, מרבית האחריות אם לא כולה, מונחת לפתחנו. כל טעות עלולה להתגלות כטעות שלעיתים אין ממנה דרך חזרה או שלעיתים, הדרך חזרה ממנה כרוכה בהוצאות גבוהות ומיותרות.

במאמר זה נסקור את הנקודות המשפטיות אליהן יש לתת תשומת לב מירבית, בבואנו לרכוש קרקע לצורך תכנון ובנייה של בית חלומותינו.

שיקולים תכנוניים – ראשית, לא כל קרקע מיועדת לבנייה או מיועדת לבנייה של מגורים. כמו כן, אחוזי הבנייה על הקרקע ואפשרויות התכנון משתנים מאזור לאזור ומעת לעת. ייעוד הבנייה ואפשרויות התכנון על הקרקעות מתוכננות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומפורסמות בתב”ע המקומית (תב”ע = תכנית בניין עיר).

בבואנו לרכוש קרקע, עלינו לוודא מראש מה אפשרויות התכנון והבנייה על הקרקע הנרכשת והאם אכן ניתן לממש את הבנייה על הקרקע.

שיקולי מס – במהלך השנים האחרונות, עם חילוף גבוה של שרי אוצר וניסיונות לא מעטים להורדת מחירי הדיור, נעשו שינויים רבים בהוראות מיסוי מקרקעין.

נכון למועד כתיבת שורות אלה, מס הרכישה (החל על כל אדם / זוג הרוכש קרקע שאין עליה דירת מגורים בנויה בעת הרכישה) עומד על 6% מגובה הרכישה ללא דירוג מס כמו בעת רכישת דירה בנויה. כך למשל: על קרקע של 1 מיליון ₪ ישלמו הרוכשים 60,000 ₪ מס רכישה. 

נשמח לעמוד לשירותכם!

חריג חשוב: מתוך רצון לתמרץ בנייה – אם הצלחתם לבנות בתוך שנתיים ממועד הרכישה. ניתן לבקש החזר של 1% על ידי בקשה לתיקון שומה.

(בעת רכישת דירת מגורים בנויה, ישנן חלופות שונות והקלות שונות במדרגות המס המתייחסות הן לגובה הרכישה ודירוג של המס בהתאם לגובה הרכישה והן חילוק והקלות משמעותיות בין מי שרוכש דירה יחידה לבין מי שהדירה הנרכשת הינה דירתו השנייה ויותר).

כאמור, לגבי רכישת קרקע שאין עליה דירת מגורים, המס עומד על 8% מהשקל הראשון.

רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) – או בשמה הוותיק והמוכר יותר: מנהל מקרקעי ישראל. 

רשות מקרקעי ישראל מחזיקה בשטחים רבים המיועדים לתכנון ובנייה במדינת ישראל (לרבות כלל השטחים הציבוריים שטחי אש של צה”ל, שמורות הטבע והגנים,גנים לאומיים וכו’).

מבחינת רישום הקרקעות, ניתן לחלק את הקרקעות לשלושה סוגי רישום ובעלות:

  1. קרקע בבעלות פרטית ורשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) – קרקע זו הינה בבעלות פרטית ומוחלטת של בעליה. לרמ”י אין כל שליטה או נגיעה לקרקע זו והבעלים נוהג בה מנהג בעלים מוחלט לרבות תכנון ובנייה בכפוף לתב”ע כפי שהסברנו לעיל.
  2. קרקע בבעלות רמ”י ורשומה ברישום אצל פנקסי רמ”י – בעגה המשפטית: קרקע מנהל. קרקע זו הינה בבעלות של רשות מקרקעי ישראל ורוכש הקרקע הוא חוכר (שוכר לשכירות ארוכת טווח) של הקרקע בלבד. נושא זה יוסבר באריכות במאמר נפרד אולם ככלל, כל החלטה בקשר לקרקע כפופה להוראות רשות מקרקעי ישראל, כפופה לאישור רשות מקרקעי ישראל ולעיתים לא רחוקות אף כרוכה בתשלומים שונים לרשות מקרקעי ישראל לצורך קבלת הסכמה.

כאמור, נושא זה יובהר ויורחב במאמר נפרד, אולם בבואנו לרכוש קרקע, וודאי שיש לדעת מראש אם הקרקע הינה בבעלות פרטית או בבעלות רמ”י ולקבל ייעוץ לגבי ההשלכות הנלוות באופן כללי, ובאופן פרטי לגבי הקרקע הספציפית.

  1. קרקע בבעלות רמ”י אך רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) – אסור להתבלבל. גם קרקע זו הינה קרקע מנהל והינה בבעלות רשות מקרקעי ישראל לחלוטין. לצורך ייעול הרישום, חלק גדול מהקרקעות עברו להיות רשומות בטאבו ולא בפנקסי רשות מקרקעי ישראל אולם לא הופקעה הבעלות של רמ”י מקרקעות אלו.

שיקולי אחריות לבנייהברכישת קרקע מקבלן, אנו מוגנים ע”י חוק המכר, בו יש פירוט נרחב אודות אחריות הקבלן לנזקי הבנייה, ככל וישנם נזקים. 

לעומת זאת, כאשר בניית הבית נעשית באופן יזום ע”י בעלי הקרקע, נדרשת אחריות מירבית של בעלי הקרקע הנקשרים בהסכמים שונים עם קבלן גמר (מפתח) ו/או קבלני משנה וכן ספקים, נותני שירות וכו’. יש לקחת בחשבון שעל הרוכשים להיות מלווים וקשורים בהסכמים ברורים מול בעלי המקצוע השונים על מנת לשמר ככל הניתן את האחריות על מלוא המבנה ומתקניו.

לסיכום, החלום נושא איתו אחריות. 
עם ליווי והדרכה נכונים, ניתן ללא ספק להגיע לתוצאות טובות, לתכנון נכון ואפילו להערכה נכונה של העלות.