לא מעט זוגות ומשפחות עומדים לעיתים מול ההתלבטות אם לרכוש דירה בנויה, אם מקבלן ואם דירת יד שנייה, או לחילופין, לרכוש קרקע פנויה ולהוביל בעצמם את תהליך הרכישה, התכנון והבנייה עד להגשמת בית חלומותיהם.
רכישת קרקע לבנייה עצמית – יתרונות וחסרונות
יתרונות וחסרונות ישנם, כמו כמעט בכל עניין, גם בבחירה זו. כמובן, היתרון המרכזי ברכישת הקרקע לצורך תכנון ובנייה נעוץ במימוש כמעט בלתי מוגבל של צרכי המשפחה, הגשמת רצונות וצרכים תכנוניים כאלה ואחרים והפונקציונליות של התכנון בהתאם לאורח החיים.
אולם, אליה וקוץ בה.
כאשר אנו מבקשים לרכוש נכס לצורך בניית בית בצורה עצמאית, מרבית האחריות אם לא כולה, מונחת לפתחנו. כל טעות עלולה להתגלות כטעות שלעיתים אין ממנה דרך חזרה או שלעיתים, הדרך חזרה ממנה כרוכה בהוצאות גבוהות ומיותרות.
במאמר זה נסקור את הנקודות המשפטיות אליהן יש לתת תשומת לב מירבית, בבואנו לרכוש קרקע לצורך תכנון ובנייה של בית חלומותינו.
שיקולים תכנוניים
ראשית, לא כל קרקע מיועדת לבנייה או מיועדת לבנייה של מגורים. כמו כן, אחוזי הבנייה על הקרקע ואפשרויות התכנון משתנים מאזור לאזור ומעת לעת. ייעוד הבנייה ואפשרויות התכנון על הקרקעות מתוכננות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומפורסמות בתב"ע המקומית (תב"ע = תכנית בניין עיר).
בבואנו לרכוש קרקע, עלינו לוודא מראש מה אפשרויות התכנון והבנייה על הקרקע הנרכשת והאם אכן ניתן לממש את הבנייה על הקרקע.
הליך התכנון גם הוא, מצריך מהרוכשים יכולות יזמות וארגון, כאשר הם בסופו של דבר אחראים מטעם עצמם על כל שלבי הרכישה, התכנון והבנייה על הקרקע.
בחירת אדריכל, תכנון הבית ע"פ צרכים, מינוי כלל היועצים הנדרשים לצורך קבלת היתר בנייה, פעולות ביורוקרטיה אל מול גורמי התכנון השונים וכמובן – מינוי קבלן לביצוע ופיקוח על הבנייה, כל אלו באחריות רוכש הקרקע.
שיקולי מס
במהלך השנים האחרונות, עם חילוף גבוה של שרי אוצר וניסיונות לא מעטים להורדת מחירי הדיור, נעשו שינויים רבים בהוראות מיסוי מקרקעין. נכון למועד כתיבת שורות אלה, מס הרכישה (החל על כל אדם / זוג הרוכש קרקע שאין עליה דירת מגורים בנויה בעת הרכישה) עומד על 6% מגובה הרכישה ללא דירוג מס כמו בעת רכישת דירה בנויה. כך למשל: על קרקע של 1 מיליון ₪ ישלמו הרוכשים 60,000 ₪ – מס רכישה.
חריג חשוב: מתוך רצון לתמרץ בנייה – אם הצלחתם לבנות בתוך שנתיים ממועד הרכישה. ניתן לבקש החזר של 1% על ידי בקשה לתיקון שומה.