לא מעט זוגות ומשפחות עומדים לעיתים מול ההתלבטות אם לרכוש דירה בנויה, אם מקבלן ואם דירת יד שנייה, או לחילופין, לרכוש קרקע פנויה ולהוביל בעצמם את תהליך הרכישה, התכנון והבנייה עד להגשמת בית חלומותיהם.
יתרונות וחסרונות ישנם, כמו כמעט בכל עניין, גם בבחירה זו.
כמובן, היתרון המרכזי ברכישת הקרקע לצורך תכנון ובנייה נעוץ במימוש כמעט בלתי מוגבל של צרכי המשפחה, הגשמת רצונות וצרכים תכנוניים כאלה ואחרים והפונקציונליות של התכנון בהתאם לאורח החיים.
אולם, אליה וקוץ בה.
כאשר אנו מבקשים לרכוש נכס לצורך בניית בית בצורה עצמאית, מרבית האחריות אם לא כולה, מונחת לפתחנו. כל טעות עלולה להתגלות כטעות שלעיתים אין ממנה דרך חזרה או שלעיתים, הדרך חזרה ממנה כרוכה בהוצאות גבוהות ומיותרות.
במאמר זה נסקור את הנקודות המשפטיות אליהן יש לתת תשומת לב מירבית, בבואנו לרכוש קרקע לצורך תכנון ובנייה של בית חלומותינו.
שיקולים תכנוניים – ראשית, לא כל קרקע מיועדת לבנייה או מיועדת לבנייה של מגורים. כמו כן, אחוזי הבנייה על הקרקע ואפשרויות התכנון משתנים מאזור לאזור ומעת לעת. ייעוד הבנייה ואפשרויות התכנון על הקרקעות מתוכננות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומפורסמות בתב”ע המקומית (תב”ע = תכנית בניין עיר).
בבואנו לרכוש קרקע, עלינו לוודא מראש מה אפשרויות התכנון והבנייה על הקרקע הנרכשת והאם אכן ניתן לממש את הבנייה על הקרקע.
שיקולי מס – במהלך השנים האחרונות, עם חילוף גבוה של שרי אוצר וניסיונות לא מעטים להורדת מחירי הדיור, נעשו שינויים רבים בהוראות מיסוי מקרקעין.
נכון למועד כתיבת שורות אלה, מס הרכישה (החל על כל אדם / זוג הרוכש קרקע שאין עליה דירת מגורים בנויה בעת הרכישה) עומד על 6% מגובה הרכישה ללא דירוג מס כמו בעת רכישת דירה בנויה. כך למשל: על קרקע של 1 מיליון ₪ ישלמו הרוכשים 60,000 ₪ מס רכישה.
